深圳小产权房可不可以买？万一遇到拆迁怎么办_500万的预算，在深圳买房有什么推荐吗

深圳小产权房可不可以买？万一遇到拆迁怎么办

深圳的小产权房其实有很多种，有的是村民自建房，有的是村委统建房，有的是军产房，有的是开发商自持的房子。

为什么叫小产权，就是买房的人对房子没有完全的产权，必须依靠别人的大产权。

小产权有什么好处？

因为没有完整的产权，因此小产权肯定价格低，这应该就是最大的好处了。

目前深圳全市均价已经超过7万了，但是还有很多2-3万每平的小产权，因此对于那些没太多资金预算的人来说，小产权是一个无奈之选。

除此之外，由于很多小产权都在村子里，随着城市的发展，小产权所处的位置都很不错，有地铁口，有便利的商业。

例如，南山科技园附近的松坪村，华为附近的岗头村都是很好地位置。

小产权有哪些劣势？

既然是小产权，他的劣势肯定也很明显。就是你对房子没有法律承认的产权，国家不会给你办法房产证。

没有房产证，你的房子没办法哪去抵押贷款，买房也没办法办理正规房贷，如果遇到纠纷，法院也不站在你这边。

就在前几天，国家自然资源部发布了通知，对于小产权一律不承认。

广州市也出台相关办法，不会给购买小产权的人颁发房产证。

深圳宝安区最近也加大了处理违规建筑的力度，在新安街道、新桥街道，一大批违建房被拆除爆破。

如果购房者对于产权性质一无所知，如果买到违规建筑，就很坑爹了。

小产权拆迁，权利归谁？

讲了这么多，相信你对小产权也有自己的认识了。由于没有大产权，国家不承认你的产权，因此遇到任何事，都不会站在你这边。

如果你购买的房子要拆迁了，无论是政府还是开发商，找的肯定不是你，而且产权真正的主人。至于人家会不会给你相关权益，那就全凭个人心情了。

这种寄人篱下的感觉，没几个人想要接受吧。

总而言之，建议不要买小产权，买小产权一定要擦亮双眼！

深圳房地产行业销售5年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）分享行业知识，欢迎咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿！

先来说说小产权房的由来，深圳以前是一个小渔村，随着改革开放，经济发展起来了，把城中村的小房屋、矮楼层房子推倒、高楼大厦拔地而已，那这些居住在城中村里面的居民没了房子，住哪里呢，这个时候就由房地产开发商建好的高楼回迁给这些居民，叫做回迁房，其本质是商品房，也是拆迁小产权房，赔偿商品房。

现在刚好观澜大水坑这边的房子有规划旧改，大水坑社区和华润集团已经签订旧改协议，华润旧改办公室已经入驻大水坑了，那里的价格挺便宜的，一房才20多万，两房才40多万，如果考虑投资的话，可以入手几套，坐等财富升值。

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500万的预算，在深圳买房有什么推荐吗

感谢邀请。我是燕博士。

关于500万能在哪里入手深圳房子，从数据看，你有将近5635套住宅可以选择。

但是，这5635套住宅如何进一步区分，建议你可以从以下几个思路去考虑：

1、家庭的情况。

显然，深圳买房的都要考虑自己的居住要求和小孩的学位要求。这两个基本要从中排除了很多可以买到的区域。居住的情况，从人的内心出发，通常都是在地铁范围内，尽量上班通勤时间在30分钟内为佳。人生苦短，不建议上下班占据了一天六分之一的时间！另外就是学位的情况。小孩的上学是一个大问题，如果在能平衡居住人口和总价符合预期的情况下，一般建议购买一些好学校的学位房。

2、未来增值的幅度。

买房，尤其是在深圳买房，选对位置和方向是很重要的。目前，深圳的热点区域在于西进。但是，从理性的买房角度，目前在所有人都奔赴西进东进北上的情况下，可以聚焦关内，聚焦福田南山和罗湖的学位房。深圳拥有2500万的人口，平均年龄才33.5岁，这个年龄结构的人，马上都是面临小孩上学的问题，而深圳只有区区的建市40年，教育资源远远不如北京上海广州的教育沉淀，买个商品房，首要就要考虑附加的学位价值，这是很大程度上决定了未来房子的追捧程度和转手的效率问题。

3.500万的房子，可以聚焦罗湖大部分和福田部分二手房。

对于一个500万的预算的房子，如果是刚需首套，建议可以考虑罗湖的一些学位房。我们可以看到，罗湖的平均价格在5.5万左右，500万可以100平左右的住宅。比如，百仕达花园，这些学校配套、生活配套、舒适度都非常不错。

在福田方面，也可以关注下梅林地区的一些房子。目前梅林地区的规划将会有所提升，学校配套资源也在加紧落实和推进，是一个值得关注的地方。

买房是一个综合性的家庭大事，买对了你将会很好的利用了银行的杠杆实现了人生财富的积累，买错了房子你将在未来的财富增值中一败涂地。

我是燕博士，一个买房的实干派，欢迎关注和留言讨论。

500万，对于深圳楼市来说，是什么概念？

10年前，500万可以在深圳买到福田中心区177平、4房的中旅国际公馆，南山区半岛城邦220平米的豪华海景4房。

5年前500万可以买到宝安区领航城大三居，秒杀龙华区当年最贵的楼盘中海锦城的任何户型。

而到了今天，500万已经变成了上不了台面的数字，如果你想在福田买房，不好意思，新房现时单价，基本超过9万/㎡，要买只能买到65平米的小两房。建面65平米的小两房非常拥挤，如果未来有了孩子，或者接老人来住，几乎没有任何幸福感。

如果买在南山区，更是尴尬。11万/平米的新房均价，让500万显得异常渺小，如果你想买，只能买到红花雅筑47平米的小单间，小单间作为结婚都不是合适的选择，更何况成立了一个家庭。

10年时间，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，翻了5.21倍，成为中国房价涨速最快的城市，把涨了4.9倍的北京，涨了3.42倍的上海，稳稳甩在身后。而当年可购豪宅的500万巨资在今天也只能勉强算得上刚需盘门槛。

不必惊叹于深圳房价的涨幅，因为在这个充满的奇迹的城市，房价上涨的趋势还将继续延续。所以作为深圳的购房者，如果你的工资收入跑不过房价涨速，就一定想办法抓住当下快点上车，否则深圳再与你无缘。

那么深圳刚需们如何用500万去找到最有价值的盘，这正是今天我们要研究的话题。我先从新房市场来讲。

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新房选择

说起刚需盘，其实每个地方的定义都不同。在三四线城市，可能120平米以上是刚需盘，在二线城市可能就是80-100平，在香港可能20-30平米就是刚需盘。

而对于深圳来说，由于常年施行9070政策，所以刚需房也基本有了定义，不超过90平米，再加上以三口之家的基本人均面积，底线则是70平米。我们从深圳现有的平均面积可以看到，大部分地区平均面积也都在90平米以下。所以我们以2-3室、总价500万以内做滤网直径，看看深圳目前在售或者即将开盘的新盘究竟在哪些地方。

通过贝壳数据显示，可以看到目前符合500万刚需条件的，大部分集聚在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等区域。这么看来除了核心区福田和南山外，可选择的广度还是较大的。

如果再加上70-90平米的刚需面积，做筛选，罗湖因6.9万/平米最低的价格而被淘汰。那么符合条件密集度最高的，首先是罗湖北面的布吉地区。

当然在选择新盘的时候，虽然500万买的是刚需盘，但在考虑地段因素时，我们务必把投资因素放在首要位置。所以，在这幅500万的新房地图上，布吉地区并不是好的选择标的。

因为它和罗湖性质相同，属于深圳的老城区，拥挤，拆旧改新难度大，道路规划很难有效改善，新盘的容积率还普遍较大，而且不在深圳的主要发展轴上，所以不做选择。

除了布吉区域外，其他区域在售的500万刚需盘的密度相差不大。在这个范围内，根据投资价值的梯度排列，我认为宝安的西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第四梯队。基本是由西向东的走势。

虽然坂田这几年房价增幅空间透支有些严重，但是作为深圳核心区首批外溢地区，其价值还是有一定的蓄力，尤其华为的加持，让坂田成为炙手可热的洼地板块。

目前坂田500万以内的刚需楼盘也有选择：

光明区，虽然目前配套还跟不上，但是它处于深圳的主要发展轴上，向西是未来价值潜力区宝安，东南是深圳早期价值沿溢区龙华，向北是深圳主要产业外溢的东莞松山湖。

目前的二手房均价是4.1万元/平米，与宝安的6万，龙华的5.7万/平米有较高的价格差，所以光明区属于价格洼地，等地铁6号线开通之后，价值一定会被加速填平。

在这个地段上，可买的新房有星河天地，92平米，总价425万一套的3室2厅，或者89平米的3房等。

500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安，在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因，注定它拥有不平凡的一生。而后在大湾区一体化发展中，宝安又紧挨几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心带。

从这几年深圳对宝安的投资也能看出来，目前已建成的地铁为1号线、5号线和11号线，预计在2030年，宝安要通14条地铁线，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上，目前宝安的二手房价已经达到6万/平米，深圳排名第三。

在500万的刚需盘选择中，可以买西乡片区康达尔山海上城89平米的2房，满京华云晓公馆的2房，天福华府的3房，福永怀德峰景的3房等等。

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二手房选择

接下来我们再看二手房市场。我们分为非核心地区和核心地区（福田、南山）。

同样我们继续用2-3房、70-90平米、总价500万以内做筛选标准。可以得到如下房源分布图，但你会发现，虽然可选择区域覆盖到了南山和福田两个核心区，但得到的房源有一个相同的属性：老旧，建成于2000年以前。

对于二手房来说，房龄很重要，因为房贷可贷年限一般是50年-房龄，意味着从现在开始，1999年之前的房子可贷年限已经小于30年了。按照最佳二手房房龄来看，10年以内的次新房是最佳的，但当我们把房价下调到这个限度后。

我们在贝壳找房的地图上清晰可见，南山区剩下了36套房，福田更是剩下了9套可选房源。我们再深入了解这些房源，发现满足条件的房子有一个共性——都是塔楼，容积率高，户型很奇葩，基本都是单通透。

说明500万在中心区很难买到符合刚需条件的好房子。那我们以此只能舍去一项。

在学位、户型、小区物业等众多因素中，我认为房龄是可以舍去的。因为户型固定不可变，塔楼板楼也无法更改，但房龄可以通过技术手段维护，或者计划性翻新，这样可保证入住者的幸福感。

当我们把房龄放开到20年左右，发现可选择空间明显大了许多。这时候我们在选择上要满足以下几个条件：

1、就近原则，通勤在20分钟之内。地铁站附近800米以内（比非地铁房价值+10%左右）。

2、小区配套完善，不要买远离市区山边的房子，这种房子往往升值有限，租金也上不去，例如罗湖银湖车站后面山下一带，福田南山塘朗山下一带。

3、深圳福田和南山区房地产价值梯度理论，就是南起深圳湾海岸线北至塘朗山下分为四个阶梯价值级差依次减弱。

从海岸线起至滨海大道为豪宅顶级价值。如半岛城邦、深圳湾一号；从滨海大道至深南大道为一级价值。如中海华庭、中信红树湾等。

从深南大道往北至北环路为二级价值，如翠海花园、金地香蜜山、华润城等。从北环大道以北至塘朗山山下为三等价值，越到山边价值越小。如梅林一村、桃源村、乐尚林居等。

目前每个梯度之间房价保持差价1.5-2万/平方米。

4、在高科技和金融中心周围的二手房升值潜力大，因为此地段的购房者群体属于高薪高收入群体，例如福田的CBD，南山科技园的松坪村等。

非核心区500万的二手房投资价值，则要加上「10年以内」房龄这个必要因素。投资梯度价值符合新房投资市场，依然是按照福田-南山-宝安地段价值梯度理论。